福岡市中央区地行４の13の６、面積298平米、平面駐車場経営中12台の土地評価額が平成20年度4,753万円余から、不動産不況の渦中、21年度 6,287万円余へと1,534万円余、32.3％アップしています。このアップは承服できないと不服申請が出されています。まさに異常なアップ率です。その理由を説明ください。
土地の評価額は、だれがどのような方法で何を根拠に決めておられるのか、お知らせください。デフレ不況の時代に32.3％も上がっております。
次、平成 21年度評価基準となる平成20年１月１日から７月１日、標準宅地番号291の時点修正率0.99を適用された。いかなる根拠で0.99なのか説明していただきたい。１％減となっています。デフレ不況で土地の評価は大きく減額しているでしょう。違いますか。なぜ１％ですか。もっと減額すべきではないんでしょうか。
次、鑑定評価額について。主として標準宅地番号291の取引価格を参照して決定された。鑑定評価額に決定的な影響を及ぼした291の売買が行われた平成19年３月は、内外のファンドの投機的な土地取引によるバブル絶頂期です。不動産取引の専門家によると、文字通り実態と合致しない異常な高値での取引が行われていた。平成20年初頭には土地価格の下落が始まり、銀行の土地取引に対する融資が減少、そして平成20年９月のリーマンショックが襲来したとのことである。 291の取引は減額調整されるべきです。違いますか。
次、申請地の土地は、間口12.6メーター、奥行き23.9メーター、面積298平米、実測図による。一方、市が評価した土地の形状は、間口15.0メーター、奥行き13.5メーター、面積202.5平米、字図に基づいた計測。申請者は、形状も面積も全く異なる、間違った土地を評価していないかと再三市へ訴えていますが、市は字図から評価したとばかり言っていますが、なぜ字図で評価したのか。実測図でしないのか。違いが余り大き過ぎます。そう思いませんか。お答えください。
次、福岡市は、標準宅地に収益還元法に基づき、共同住宅３階建て、延べ360平米の土地の収益価格還元利回り4.5％と明細を表示し、標準宅地の評価の参考にしていますが、当方の試算によると、建物の収益がかろうじて2.5％出せるのみです。この建物の収益は根本的に異なるのではないのか、お伺いいたします。
次に、人事委員会の勧告が出ました。私は昨年の12月議会で、公務員給与は民間における賃金を考慮して決めるとなっていますが、民間の大企業のみとの比較とは書かれていません。今日まで各役所の解釈は、平たく言えば、大企業の給与との比較で算出されてきました。福岡市は98％が中小零細企業のまちです。そことの比較を忘れないでください。福岡市の人事委員会は市内の従業員50人以上の企業のうち174事業所から給与調査をして勧告を決めていますが、その調査結果を例年開示いたしません。給与の原資は税金です。福岡市公務員の給与のよって立つ根拠を開示できないのです。これほど時代錯誤はありません。堂々と開示するべきです。いかがでしょうか。
以上、２問目からは自席から質問させていただきます。
貞刈財政局長。
まず、平成20年９月にリーマンショックがあり、その後、地価の下落が始まっているのに、平成21年度評価額が32.3％も上がっているのがどういうわけかというおただしでございます。
平成21年度の固定資産税の評価に関するお尋ねでございますが、平成21年度は３年に一度実施される固定資産税の評価がえの年度でございまして、土地に係る評価がえは、総務大臣が定めた固定資産評価基準において、前年の平成20年１月１日現在の地価公示価格及び不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等を活用し、これらの価格の７割を目途として評定すると定められており、国が定めた基準にのっとって評価いたしております。本市の地価は地域によって大きく異なっており、前回、平成18年度に評価がえを行う際に、地価調査基準日となった平成17年１月１日から今回の基準日である平成20年１月１日までの３年間において、都市計画道路開通や土地区画整理事業の開始や不動産投資により大幅に地価が上昇した都心部など、状況の変化により地価の上昇が認められた土地は固定資産評価額が増加したものでございます。
続きまして、リーマンショック前の事例を採用しており、もっと減額調整をされるべきではないかと。時点修正率を１％としているのはなぜかというおただしでございます。
平成21年度の評価がえは価格調査基準日である平成20年１月１日現在の地価公示価格及び不動産鑑定士が求める鑑定評価価格をもとに評価しておりますが、平成20年７月１日までの半年間に地価が下落している場合には、固定資産評価基準に基づき、県地価調査の動向及び不動産鑑定士が求める修正率により評価額を減額修正しております。これらの時点修正につきましては、不動産鑑定士がその知識と経験に基づき、公平かつ適正な判断を行っているものと考えております。
なお、平成20年７月１日以降のリーマンショックによる地価下落につきましては、平成22年度の評価額に反映しております。
次に、不動産鑑定評価の取引事例に投機的な要素が入っているのではないかという趣旨のおただしかと思いますが、不動産鑑定士が行う土地の鑑定評価価格につきましては、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準により、地価公示等を基準とする取引事例比較法だけではなく、収益還元法、原価法により求めた資産価格を参酌して算定しているものでありますので、恣意的に投機的な要素は排除されているものと考えております。
次に、実地と異なる字図で評価しているのではないかというおただしでございますが、土地の評価においては、原則として法務局備えつけの図面から転記した字図を使用しておりますが、現状と図面の形状が異なる場合には、実測図等による見直しを行っております。
次に、市は土地評価の具体的な根拠を示しておらず、収益の出し方についても多くの不服がある。収益還元法の根拠を問うという御趣旨かと思いますが、不動産鑑定士が土地の鑑定評価を行うに当たりましては、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士がその知識と経験に基づき、公平かつ適正な判断を行っているものと考えております。
議員御指摘の収益還元法につきましては、土地の収益性に着目して価格を求めるものであり、不動産鑑定士は当該土地の有効使用の建物を想定し、合理的な技術的判断の範囲内で純収益を試算して算出しているものと認識しております。なお、不動産鑑定士は、収益還元法だけではなく、取引事例比較法や原価法により求めた価格を参酌し、鑑定価格を算出しているものと考えております。以上でございます。
半田人事委員会事務局長。
人事委員会の民間給与実態調査は開示すべきではないかという御質問でございますが、本委員会が実施しております職種別民間給与実態調査につきましては、公務員給与を検討するため、その基礎資料を得ることを目的とした全国統一の調査であり、調査事業所から提供された個別の調査結果はもちろん、事業所名につきましてもすべて極秘の取り扱いとし、公開しないという条件で調査を行っていることから、個別の調査結果の公表は控えさせていただいております。以上です。
高山博光議員。
人事院勧告を市長が受けて、改定案をつくって、それを議会に出して、議会がそれを決めるんです。その議会に税金の支払いによる給料のよって立つ根拠を示されない、こんなに時代おくれはやめてください。出してください。
さらに次に、不動産鑑定士に一任していると言っていますが、21年12月８日の再答弁書において、こういうことが書いてある。不動産鑑定士には本件土地の評価それ自体を依頼しているものではなく、本件土地が所在する状況類似地域の標準宅地の鑑定を依頼しているものですということになっていますから、先ほどの答弁といささか矛盾していると思います。
次に、標準宅地の評価方法は取引事例、収益還元法を比較検討し、地価公示価格とのバランスと言われていますが、しかし、市は売買事例も個人情報として外部へ教えません。固定資産税をかけられる人には教えてくれない。収益還元法は建物を建てての収益を推計するものですが、住宅を建てても、事務所を建てても過剰状態で、少子化時代に、この数年のデフレ不況で建物でももうかる余地は全くありません。今は建物の収益率は4.5％といいますが、これは全くあり得ない話です。機械的な適用の統一ルールでの4.5％は現実と全く合っていません。したがって、建物の4.5％収益ルールは変えるべきですが、どう思いますか。
土地活用は駐車場が最良の活用方法でしょう。その最良の方法で収益還元法を適用するべきでしょう。当該用地は駐車場として42万円で外注し、貸与していたが、不景気でその後21万円へ下がり、21年１月１日より17万6,100円へと42万円より約60％減じています。それほど土地の収益力、地価は落ちているのです。そして、21年度は6,287万円余、32.3％アップして、翌22年は8.1％、急に下げています。申請者は、還元利回り4.5％が期待できる運用法があるのであれば、具体的に提示くださいとも申し入れています。以上、適当に数字をもてあそんでいるという感じがいたしますが、いかがでしょうか。
さらに、 21年10月６日の市長の再答弁書では、鑑定評価は売買事例、公示価格、収益還元法に基づく収益価格等を参考にします。しかし、貸し駐車場の賃料収入は考慮されないと記述されています。土地の評価は評価基準に基づいて行うからとなっていますが、評価基準の一つに収益還元法が含まれているのですから、こんなおかしな記述はありません。いかがでしょうか。
次に、時点修正については、市長の書面でも、平成21年10月６日、平成21年度再答弁書の中で、平成20年１月１日から平成21年１月１日まで、福岡市の住居地区の平均下落率はマイナス4.8％と書いているんです。全市平均12.8％減と記されているのに、4.8％はちゃんと自分が指摘しているのに、時点修正率１％は全く根拠を欠く、少な過ぎると思われますが、いかがですか。
さらに、 21年１月１日の路線価、国税庁が発表され、標準宅地の平均路線価は前年比、福岡市は8.6％下落しております。福岡市の地価公示における累積変動率も下がっております。さらに、21年７月１日の日経新聞では、福岡、熊本両国税局が、平均路線価は１平方メートル当たり、九州７県の平均ですね、前年比 5.6％の下落、福岡県の平均路線価は前年比8.6％下落、特に福岡市は天神やＪＲ博多駅周辺の落ち込みが大きかったということで、いずれも大きな下落を報告しております。これはもっと下げるべきだと思いますが、いかがでしょうか。
さらに、次に余りに敷地の形や面積が違うので、きょう法務局で字図を閲覧すると、その字図の分類の欄に地図に準ずる図面と記入されていました。すなわち正確ではないという意味です。正確な土地を調べたいなら、実測図面をとれと法務局は実測図を備えていますので、それをもらってきました。なぜ市の担当者その実測図をもらわないんでしょうか。はっきり地図に準ずる図面と、正確ではないということを表記しておるんです。それを見て評価するべきでしょう。字図は地図に準ずる図面、正確ではない図面と明瞭に書かれていました。明瞭に地図に準ずる図面と書かれている。そこで、実測図を閲覧せねばならないのに、福岡市は字図で評価している。その字図が余りにも違うんです。面積で95.5平米も違うし、間口が15メーターと12メーター600では、字図の15メーターだったら、真ん中に通路つけて両方に駐車場ができる。12メーター600だったら、片方しかできない。形状が違う、面積も大きく異なると申請人が何度も抗弁書で訴えても、縦横、奥行き、許容範囲内と一切応じていない答弁書であります。こんな評価を福岡市はしているのですか。いいかげんな、何ぼ抗弁しようが、言われても知らぬ存ぜぬで、許容範囲と逃げて、素人だからみんなそれで下がっとるんですよ。非常にこの不当評価方法に疑念があるし、不満があります。いかがでしょうか。お答えください。
貞刈財政局長。
幾つも質問ございました。ちょっとお待ちください。
いろいろ価格の設定の根拠について一番最初におただしがあったのかと思いますけれども、鑑定書に記載されている取引事例につきましては、不動産鑑定士が当該売買事例の当事者から職権により不動産鑑定評価のために収集したものでございまして、それについては不動産鑑定士に対して守秘義務が課せられていることから、市へは開示されておりません。なお、不動産鑑定士に対する守秘義務の徹底については、国土交通省からも指導がなされていると、そういうことを踏まえて対応をしてまいったんだと考えております。
それから、収益還元の方法について再度おかしいということでございましたけれども、こういう算定の方法につきましては、１問目でお答えをいたしましたけれども、合理的な判断がなされて収益が試算され、算出しているものというふうに認識しております。
それから、いろいろ平成22年度について、21年度より評価額が下がっているのに固定資産税が上がっているんではないか、なぜそういうことが起こるのかというおただしかと思います。国が定める固定資産評価基準におきましては、固定資産税額につきまして税額の算出基礎としている前年度の課税標準額が評価額に対して一定の水準を上回っている場合には引き下げまたは据え置きとなりますが、一定の水準を下回っている場合には税負担が増加する仕組みとなっております。このため平成21年度の評価がえで評価額が上昇した後、地価下落により平成22年度の評価額が下落しても、その評価額に対する前年度の課税標準額の割合が一定水準に達していない場合には、税負担がなだらかに増加するものでございます。
それから、実測図と字図の関係について、随分違うんではないかというおただしかと思います。先ほど１問目の回答で実地と異なる字図で評価することはおかしいということで、同様の御質問があったと思いますけれども、私が聞いている限りでは、今回の件につきましては、字図と実測図と両方を調べて課税額を算出しており、それについて変わらないということでのお願いをしているというふうに聞いているところでございます。
それから、納税者の方のいろんな御不満、いろんな御質問に対して不誠実ではないのかというようなおただしかと思いますけれども、土地の固定資産の評価額につきましては、毎年４月１日から一定期間同じ区内の他の土地や土地の評価額を閲覧することができるようになっております。区役所の固定資産税課において担当職員が市民の皆様に評価額や税額の算出方法等について十分に説明をいたしていると考えております。固定資産税課税制度につきましては、市民の皆様に御理解をいただけるよう、市政だより等で広報に努めるとともに、今後も各職場で接遇研修等を行い、窓口になどでの親切、丁寧な説明を心がけてまいりたいと考えております。以上でございます。
高山博光議員。
面積が実際は間口12メーターと奥行きが24メーターあるんですよ。それが横が15メーター、奥行きが13メーター半しかないんですよ。全然違うでしょう。何度申告しても、抗弁しても、それに答えていない。一度調べ直してください。
さらに、人事院調査のほかに、国税庁の給料の調査がされています。それによると、最新のデータ、平成20年調査によると、人事院調査によるボーナスを除く民間給与は年間ベースで465万円に対して、国税庁の調査による全国給与調査では365万円で100万円違う。最近のデータは福岡国税庁と福岡市人事委員会の差でいくと、平成20年は国税庁が374万3,000円、福岡市人事委員会は703万2,000円。平成19年、国税庁373万3,000円、人事委員会700 万8,000円。そういう形で倍ぐらい違いますね。福岡市人事委員会は大手の正社員ばっかりして、国税庁はパートまでしているから、１人企業から 5,000人企業までしていますから、違うにしても、もっとこういう役人だけこんなに、どれほど商店街でもみんな、６万6,000円の年金で生活しているとか、もう少し厳しく見てほしいと思います。
さらに、最後でございますが、この固定資産税については、もっと親切にしたらどうだということを言いたいんです。その本人の申請書書いておりますが、とにかく意見を、こういうふうに書いています。しかし、答弁書に流れる基本方針は納税者の不満に真摯に対応することではなく、税収増が第一であると感じられます。申請書に対して行政当局が真摯にもっと向き合って、理解を得ようとする真摯な姿が皆無である。市民の怒りがよく私は理解できます。市当局はもっと誠意を持って市民とつき合うべきだと思います。答弁は要りません。終わります。
